Bardzo często dostaję od Was pytania o umowę deweloperską, czy o to jak wyegzekwować od dewelopera to, do czego zobowiązał się w umowie, jak np. terminowe przekazanie mieszkania. Pomimo szczerych chęci ciężko mi się do tego odnieść i udzielić Wam pomocnej rady, bo jak wiecie, nie jestem prawnikiem.

Dlatego postanowiłam przeprowadzić rozmowę ze specjalistą, który rozwieje Wasze wątpliwości.

Na moje pytania odpowiada Radca prawny Anna Wójcik :

Jakie ryzyka prawne ciążą na mieszkaniu z inwestycji deweloperskiej?

Główne ryzyko związane z nabywaniem nieruchomości od dewelopera wynika z odstępu czasowego pomiędzy przekazywaniem deweloperowi środków pieniężnych, a finalnym otrzymaniem lokalu bądź domu jednorodzinnego. W celu zminimalizowania tego ryzyka ustawodawca wprowadził w ustawie deweloperskiej tzw. środki ochrony nabywcy. Zgodnie z ustawą, deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony :

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • gwarancję ubezpieczeniową i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • gwarancję bankową i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Na taki rachunek – otwarty albo zamknięty – nabywca uiszcza wynagrodzenie należne deweloperowi. W praktyce najczęściej deweloperzy decydują się na minimalny zakres ochrony i wybierają otwarty rachunek bez dodatkowego zabezpieczenia.

Rodzaj rachunku musi być wskazany w umowie deweloperskiej. Czytając projekt umowy warto zwrócić uwagę jakie należności mają być wpłacane na rachunek – czy jest to tylko cena nabycia lokalu (domu) czy również wynagrodzenie za świadczenia dodatkowe (np. miejsce garażowe). Na rachunek mieszkaniowy powinno być bowiem wpłacane całe wynagrodzenie.

Powinniście również wiedzieć czym różni się rachunek otwarty od zamkniętego. Otóż, w przypadku rachunku otwartego, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przed dokonaniem wypłaty bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Jeżeli zaś chodzi o rachunek zamknięty, to bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.

Każdy z rachunków ma swoje wady i zalety. Np. rachunek otwarty zmniejsza ryzyko utraty przez dewelopera płynności finansowej, gdyż deweloper finansuje inwestycje ze środków wpływających na bieżąco. Z drugiej jednak strony, rachunek zamknięty daje nabywcy wyraźnie dalej idącą ochronę, bowiem w przypadku odstąpienia od umowy może odzyskać całą wpłaconą na taki rachunek kwotę.

Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej?

Umowa rezerwacyjna może, lecz nie musi poprzedzać umowę deweloperską. O ile ta druga jest szczegółowo regulowana przepisami prawa, w tym przede wszystkim ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie ustawy deweloperskiej), o tyle umowa rezerwacyjna nie została przewidziana w przepisach i stosuje się do niej ogólne regulacje Kodeksu cywilnego dotyczące zawierania umów. W konsekwencji nie ma jednego, stosowanego powszechnie wzoru umowy rezerwacyjnej i każdy deweloper może stosować inne postanowienia.

Umowa rezerwacyjna może w praktyce przybrać różne formy. Najczęściej polega na zobowiązaniu się przez dewelopera do rezerwacji danego lokalu bądź domu na rzecz określonego nabywcy na określony czas i wyłączenia go z oferty sprzedaży, za co nabywca uiszcza tzw. opłatę rezerwacyjną. W zależności od treści umowy, opłata taka może podlegać zwrotowi w razie niepodpisania umowy deweloperskiej w ustalonym terminie wskutek rezygnacji nabywcy albo przeciwnie – jeśli nabywca ostatecznie nie przystąpi do podpisania umowy deweloperskiej deweloper może być uprawniony do zatrzymania wpłaconej kwoty w całości lub w części. Wysokość opłaty rezerwacyjnej również zależy od praktyki danego dewelopera.

Podpisując umowę rezerwacyjną należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące zobowiązania dewelopera, zwrotu opłaty rezerwacyjnej, a także jej zaliczenia na poczet ceny nieruchomości. Nie należy w tym zakresie polegać na ustnych zapewnieniach przedstawiciela dewelopera, bowiem często odbiegają one od pisemnych postanowień umowy.

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinniśmy poprosić o projekt takiej umowy. Zapoznając się z projektem zwróćcie uwagę szczególnie na :

  • opis nieruchomości (zwłaszcza standardu wykończenia – wszystkie elementy, na których nam zależy, powinny być wyraźnie wskazane w umowie),
  • zabezpieczenie interesów nabywcy jakie zostały zastosowane,
  • cenę nabycia (np. czy wprowadzone zostały klauzule waloryzacyjne, tzn. czy cena ulega zmianie w zależności od decyzji dewelopera lub zmiany określonego wskaźnika, np. inflacji),
  • postanowienia dotyczące różnicy pomiędzy ustaloną w umowie powierzchnią lokalu a ostateczną i wpływu tej różnicy na cenę,
  • wszelkie koszty, jakimi deweloper może chcieć nas obciążyć,
  • prawo odstąpienia od umowy,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • wysokość kar umownych oraz ich ewentualne ograniczenia,
  • termin odbioru lokalu (domu) i termin jego wydania nabywcy.

Należy pamiętać, by wszystkie postanowienia, na których nam zależy, zwłaszcza jeśli chodzi o opis nieruchomości, znalazły się w umowie. Przestrzegam przed dawaniem wiary ustnym zapewnieniom przedstawicieli dewelopera o tym, że mimo braku jakiejś kwestii w umowie, na pewno zostanie ona zrealizowana. Podobnie jeśli słyszymy, że dane postanowienie zawarte w umowie tak naprawdę nie będzie wiązać. Absolutnie nie należy ufać takim zapewnieniom.

Jak uchronić się przed niebezpiecznymi karami umownymi?

Przede wszystkim wypada wskazać, że kary umowne zastrzegane są w umowie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania przez stronę zobowiązania niepieniężnego. Przykładowo, karę umowną zastrzega się najczęściej na rzecz nabywcy w przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma terminów ustalonych w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. Niedopuszczalne jest zaś zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym (czyli zapłaty wynagrodzenia/ceny) – takie postanowienie jest sprzeczne z prawem.

W orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie podejmowany był temat postanowień umów deweloperskich zastrzegających albo zbyt niskie kary umowne na rzecz nabywców albo przeciwnie – zbyt wygórowane na rzecz deweloperów. Za abuzywne uznawane były również klauzule ograniczające wysokość kary umownej płatnej przez dewelopera (np. nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,002% ceny lokalu za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 2% tej ceny).

Podkreślam, że każde takie postanowienie wymaga odrębnej analizy na gruncie konkretnej umowy. Jeśli dana klauzula budzi niepokój, warto skonsultować się z prawnikiem.

Czy mam prawo odstąpić od umowy deweloperskiej bez negatywnych konsekwencji?

W ustawie deweloperskiej przewidziano prawo nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy :

  • umowa deweloperska nie zawiera elementów wymienionych w tej ustawie w art. 22;
  • informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w ustawie;
  • deweloper nie doręczył zgodnie z przepisami ustawy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  • informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
  • prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
  • nie doszło do przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu (własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość) w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Link do Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego znajdziesz tutaj.

W pierwszych pięciu przypadkach nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Tutaj ważna uwaga – jest to termin na doręczenie oświadczenia deweloperowi, a nie jego wysłanie.

W ostatnim przypadku, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa i dopiero w razie bezskutecznego upływu tego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Co istotne, nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Inną ważną kwestią jest zakaz wprowadzania do umowy deweloperskiej zastrzeżenia, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępnego).

Konsekwencją skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej jest to, że umowę taką uważa się za niezawartą. Nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Należy również pamiętać o dodatkowym warunku – oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne tylko wówczas, gdy zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Wyżej wskazane sytuacje, w których nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy nie stanowią zamkniętego katalogu, bowiem gdy deweloper naruszy umowę deweloperską w inny sposób, niż poprzez niedotrzymanie terminu  przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę, można skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy przewidzianego w przepisach ogólnych w Kodeksie cywilnym.

W umowie deweloperskiej strony mogą też wskazać inne, niż ustawowe, przypadki uprawniające do odstąpienia od umowy, np. w określonym terminie od jej zawarcia bez podania przyczyny. Należy pamiętać, że w takiej sytuacji nie obowiązuje jednak zakaz zastrzegania odstępnego i nabywca chcący skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy może być obowiązany do zapłaty oznaczonej sumy. Tylko w razie zapłaty jego oświadczenie będzie skuteczne.

Czy deweloperzy stosują w umowach zapisy, które tak naprawdę są niedozwolone? Jeżeli tak, to jakie i co możemy z tym zrobić?

Niestety deweloperzy wciąż zawierają w swoich wzorach umów postanowienia mające postać tzw. niedozwolonych klauzul umownych. Zgodnie z Kodeksem cywilnym są to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały z nim indywidualnie nieuzgodnione, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Takie postanowienia konsumenta nie wiążą. Należy przy tym zaznaczyć, że nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W Kodeksie cywilnym wskazano również co należy rozumieć pod pojęciem postanowień nieuzgodnionych indywidualnie – są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

Wypada podkreślić, że takie postanowienia nie są niezgodne z prawem. Oznacza to, że w przypadku, gdy zostały one uzgodnione z konsumentem, mają moc prawną i konsument jest nimi związany. Należy również pamiętać, że sam fakt podpisania umowy w formie aktu notarialnego nie gwarantuje nam, że taka umowa nie zawiera niedozwolonych klauzul.

Niedozwolone klauzule umowne najczęściej dotyczą waloryzacji cen nabycia (zmian cen w przypadku zmian określonych w umowie wskaźników), przyznania prawa wyboru określonej kancelarii notarialnej wyłącznie deweloperowi, terminu odbioru lokalu (domu) i jego przesunięcia czy też jednostronnego dokonania przez dewelopera zmian w dokumentacji projektowej albo jednostronnego odbioru lokalu (domu) przez dewelopera. W praktyce orzeczniczej kontrowersyjne są zapisy umów deweloperskich dotyczące zmian powierzchni lokalu (domu), tj. różnic pomiędzy powierzchnią wskazaną w umowie a ostateczną i ich wpływ na ostateczną cenę nabycia. Kwestie te są często skomplikowane i wymagają szczegółowej analizy.

W przypadku, gdy dane postanowienie umowy budzi wątpliwości lub jest niezrozumiałe, warto skorzystać z pomocy prawnika. Zaznaczam jednak, że w większości przypadków analizie prawnej powinna być poddana cała umowa, nie tylko jedno postanowienie.

Każdy konsument może również samodzielnie spróbować zweryfikować, czy dana klauzula nie ma charakteru abuzywnego, czyli krótko mówiąc, czy nie narusza jego interesów. Na stronie internetowej UOKiK dostępny jest rejestr klauzul niedozwolonych dostępny tutaj, a także baza decyzji Prezesa UOKiK dostępna tutaj.

Przykładowo, do rejestru zostały wpisane następujące klauzule :

  • „Cena określona w ust. 1 obejmuje 7% podatek od towarów i usług. W przypadku zmiany wysokości podatku VAT w okresie realizacji umowy, cena określona w ust. 1 zostanie skorygowana do wysokości obowiązującego podatku”;
  • „Strony zgodnie postanawiają, iż Spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaży i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia Umowy Sprzedaży, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Nabywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem”;
  • „[…] łączna powierzchnia użytkowa tego lokalu po jego wybudowaniu (ostateczna) może się zwiększyć lub zmniejszyć, nie więcej jednak niż o 5 (pięć) procent […]”

Przeszukiwanie rejestrów w celu odnalezienia interesujących nas klauzul może być bardzo żmudne, z uwagi na ich ogromną ilość. Dlatego aby uniknąć błędu i niepotrzebnej pracy, polecam jednak zastanowić się nad konsultacją ze specjalistą z zakresu prawa nieruchomości.

Jakie klauzule można/trzeba negocjować z deweloperem?

Można oczywiście spróbować negocjować cenę nabycia nieruchomości czy postanowienia dotyczące standardu wykończenia. W drodze negocjacji można również spróbować zmienić postanowienia dotyczące terminów płatności, odbioru nieruchomości czy też podpisania umowy przenoszącej własność. Wszystko zależy jednak od postawy dewelopera i aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, a także stanu danej inwestycji deweloperskiej. Negocjacje nabywca może prowadzić z deweloperem samodzielnie albo – gdy nie czuje się na tym polu zbyt pewnie – z udziałem swojego prawnika lub specjalisty negocjacyjnego.

Chciałabym jednocześnie podkreślić kwestię, o której wspomniałam odpowiadając na poprzednie pytanie – jeśli dane postanowienie zostało uzgodnione z nabywcą będącym konsumentem indywidualnie, konsument nie będzie mógł podnosić w razie sporu, że postanowienie to stanowi klauzulę niedozwoloną i jako takie go nie wiąże, przy czym to deweloper będzie musiał udowodnić sposób uzgodnienia danego postanowienia.

Jeżeli deweloper nie wywiąże się z zapisów umownych (np. termin przekazania mieszkania), to jak mogę wyciągnąć konsekwencje? Czy mogę coś „ugrać” bez wizyty w sądzie?

Oczywiście. W sytuacji niedotrzymania przez dewelopera zobowiązań umownych warto zacząć od kroków zmierzających do polubownego załatwienia sprawy. Powinno się skierować do dewelopera pisemne wezwanie o treści zależnej od danej sytuacji, tj. do wykonania określonych czynności – np. do wykonania elementu wykończenia wskazanego w umowie, usunięcia stwierdzonej wady prac budowlanych w ramach rękojmi lub do zapłaty np. kary umownej. W przypadku braku reakcji dewelopera bądź niesatysfakcjonującego stanowiska należy rozważyć skierowanie sprawy na drogę sądową.

W przypadku opóźnienia dewelopera i przedłużającego się okresu oczekiwania na oddanie lokalu (domu), istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu poniesionych w związku z tym dodatkowych wydatków, np. czynszu najmu lokalu przejściowego bądź zastępczego czy też opłat eksploatacyjnych. Inną kwestią jest przysługujące w takim przypadku prawo do odstąpienia od umowy, o czym była już mowa wyżej.

 

Radca prawny Anna Wójcik

umowa deweloperska co sprawdzić

Aniu, bardzo dziękuję za Twoje wyczerpujące odpowiedzi. Myślę, że przekazałaś nam wszystkim ogrom wiedzy i wskazówek.

Jeżeli chcielibyście skontaktować się z Anią, to znajdziecie ją tutaj : RADCA PRAWNY ANNA WÓJCIK.

Jak podoba Wam się taka forma artykułu?

Czy chcielibyście, żebym zapraszała do rozmowy innych specjalistów?

Koniecznie dajcie znać w komentarzu.

 

Jeśli spodobał Ci się ten artykuł i chcesz otrzymać więcej wskazówek lub inspiracji, to zapraszam Cię do śledzenia mnie na Facebook lub na Instagramie.


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *