Każde nowe mieszkanie na rynku jest wykonane zgodnie ze standardem deweloperskim.

Ale co to właściwie oznacza?

To pojęcie wygląda tak jakby było to coś stałego, coś uregulowanego prawem, prawda? Ale wcale tak nie jest.

Każdy deweloper może ustanowić własny standard, a nawet może go zmieniać w każdej inwestycji i w każdym budynku. Dlatego tak ważne jest, żebyś zapoznała się z tym pojęciem i wiedziała na co trzeba uważać.

CO TO JEST?

Standard deweloperski określa stan w jakim ma być mieszkanie w momencie, kiedy będziesz je odbierać. W tym dokumencie deweloper wypisuje jakie prace zostaną przez niego wykonane, a dla Ciebie jest to informacja, co będziesz musiała wykonać na własną rękę.

NIE JEST JEDNOZNACZNIE OKREŚLONY I NIE MA JEDNOZNACZNEJ DEFINICJI

Tak jak pisałam wyżej – prawo nie reguluje w żaden sposób tego w jakim stanie ma być mieszkanie kiedy będziesz je odbierać. Wszystko ma być wypisane w załączniku do umowy. Niczego nie umawiaj „na gębę” i nie wierz w okrągłe słówka. Jak czegoś nie ma na papierze to nie masz później prawa do żadnych roszczeń!

KAŻDY DEWELOPER MA SWÓJ STANDARD

Nie sugeruj się tym w jakim stanie odbierał mieszkanie Twój znajomy, brat, siostra, ciocia, czy babcia. U Ciebie może być kompletnie inaczej, nawet jeżeli kupujesz mieszkanie w kolejnym etapie tej samej inwestycji co oni.

STANDARD DEWELOPERSKI TO NIE JEST MIESZKANIE WYKOŃCZONE „POD KLUCZ”     

Te pojęcia są bardzo często mylone, a baaaardzo się od siebie różnią.

Mieszkanie wykończone „pod klucz” to takie, które jest już gotowe do wprowadzenia się. Wystarczy, że wniesiesz meble i możesz błogo wypoczywać w swoim gniazdku. Podłogi, biały montaż, drzwi, malowanie, płytki – wszystko jest zrobione. A czasami oferta obejmuje również meble.

Natomiast w standardzie deweloperskim dostajesz „surowe” mieszkanie do samodzielnego wykończenia.

STAN DEWELOPERSKI – CO ZAZWYCZAJ JEST ZROBIONE?

Piszę o tym co ZAZWYCZAJ jest zrobione, bo zdarzają się takie inwestycje, gdzie nawet podstawowe rzeczy nie są wykonane (ale o tym napiszę niżej). Natomiast rzeczy, o których piszę poniżej można potraktować jako te, których należałoby się spodziewać od dewelopera, który poważnie traktuje swoich klientów.

BUDYNEK WYKOŃCZONY Z ZEWNĄTRZ

Cała elewacja powinna być wykonana wraz z zamontowaniem okien i drzwi wejściowych do budynku oraz do mieszkań.

 Zagospodarowanie terenu wokół inwestycji również powinno zostać wykonane, czyli chodniki, skwerki, place zabaw, droga dojazdowa, ogrodzenie.

WYKOŃCZONE TZW. CZĘŚCI WSPÓLNE, CZYLI KORYTARZE I KLATKI SCHODOWE

Korytarze i klatki schodowe powinny być wykończone w całości. Podłogi i schody wykończone zazwyczaj płytkami, ściany pomalowane, elementy ozdobne, które były na wizualizacjach muszą być zamontowane.

WYBUDOWANE ŚCIANKI DZIAŁOWE

W projekcie na pewno jest rozrysowane położenie ścianek działowych. Jeżeli nie wprowadzałaś swoich zmian, to podczas odbioru powinny być wybudowane dokładnie tam, gdzie były przewidziane w projekcie.

ŚCIANY I SUFITY PRZYGOTOWANE DO WYKOŃCZENIA

Ściany i sufity powinny być otynkowane i przygotowane do wykończenia, czyli malowania, ułożenia płytek lub czego tam sobie zażyczysz 🙂

WYLEWKA NA PODŁODZE

Na podłodze powinna zostać wykonana wylewka cementowa lub betonowa, na której wykonujesz już tylko wierzchnią warstwę podłogi, czyli panele, płytki, deski, czy parkiet wraz z ewentualnymi izolacjami akustycznymi i przeciwwilgociowymi.

ROZPROWADZONE INSTALACJE

Instalacje sanitarne, elektryczne i ogrzewanie powinny być rozprowadzone po całym mieszkaniu, tak żebyś Ty mogła już tylko zamontować prysznic, zlew, umywalkę, czy lampy.

STAN DEWELOPERSKI PODWYŻSZONY – CO TO OZNACZA?

Deweloperzy czasami ogłaszają szumnie, że ich inwestycje są wykończone w stanie deweloperskim podwyższonym.

Ale co to właściwie oznacza?

Stan deweloperski podwyższony to coś pomiędzy mieszkaniem wykończonym, a niewykończonym, ale bardziej w stronę niewykończonego 😉

Oznacza to, że w mieszkaniu zrobione jest więcej niż byłoby w standardzie normalnym, czyli np. jest pomalowane, jest ogrzewanie podłogowe, są parapety wewnętrzne.

I uwaga : to co zostanie nazwane jako standard podwyższony również zależy tylko i wyłącznie od dewelopera. Dlatego sprawdzaj, sprawdzaj i jeszcze raz sprawdzaj. Nie daj się naciągnąć bezpodstawnie na dodatkowe koszty.

Niektórzy deweloperzy oferują pakiety wykończenia.

Przy jednej z analiz trafiło mi się mieszkanie, a raczej segment, gdzie deweloper oferował trzy pakiety wykończenia. I to co zdziwiło mnie najbardziej to to, że najniższy (czyli najtańszy) pakiet nie zawierał ogrzewania! Czyli wybierając ten pakiet trzeba było samemu zamontować piec, rozprowadzić instalację po domu i podłączyć grzejniki.

Czy wiesz jak duże problemy mogłoby to rodzić w przyszłości?

Załóżmy, że klienci zdecydowaliby się na ten pakiet i wszystkie prace związane z ogrzewaniem wykonali na własną rękę, a później okazałoby się, że inna instalacja szwankuje.

Wiesz co wtedy by się stało?

Jeżeli zgłosiliby usterkę w ramach rękojmi, to jestem przekonana, że deweloper próbowałby z całych sił udowodnić, że to ekipa od ogrzewania coś zepsuła, a on ma czyste rączki. Byleby tylko nie ponosić dodatkowych kosztów. Ta przeprawa i udowadnianie byłyby na pewno długie i męczące.

Dlatego uważam, że akurat jeśli chodzi o instalacje, to wszystkie powinny zostać wykonane przez dewelopera, żeby w razie usterek nie było żadnych dyskusji i wszystko zostało naprawione jak najszybciej.

JAKI STANDARD DEWELOPERSKI BYŁ U NAS

Pomyślałam, że podzielę się z Tobą tym w jakim stanie my odbieraliśmy mieszkanie w 2015 roku, żebyś miała jakieś porównanie. Mieszkanie było w standardzie deweloperskim podwyższonym.

Muszę jednak zaznaczyć, że takie wykończenie mieszkania obecnie jest niestety rzadkością. Widzę to po mieszkaniach z jakimi przychodzą moi klienci, ale też po tym ile my się naszukaliśmy zanim je znaleźliśmy. Dlatego może warto po prostu szukać i nie poddawać się za szybko? 😉

Drzwi zewnętrzne antywłamaniowe,

Rolety antywłamaniowe sterowane elektrycznie,

Posadzka betonowa,

Instalacje rozprowadzone i dostosowane do naszego projektu wnętrz – punkty sanitarne, elektryczne, telewizyjne i internetowe,

Wykonana instalacja kominkowa,

Otynkowane ściany i sufity,

Tynk w łazienkach zatarty na ostro pod ułożenie płytek,

Ściany i sufity pomalowane jednokrotnie na kolor biały,

Parapety z konglomeratu,

Instalacja centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami i piecem dwufunkcyjnym,

Ogrzewanie podłogowe w łazienkach i w przedpokoju,

Wykonany taras w ogródku,

Wykonane ogrodzenie,

Ściany działowe wykonane zgodnie z naszym projektem wnętrz,

Ściany działowe murowane gr. 12cm,

Wykonane klaposchody na strych,

Wykonana podłoga na strychu z płyt OSB.

JAKIE NIESPODZIANKI MOGĄ NA CIEBIE CZEKAĆ?

Zdarzają się inwestycje i to niestety coraz częściej, na których nie są wykonane prace, które uważa się za standard, a to moim zdaniem jest po prostu uwłaczające dla klienta.

NIEOTYNKOWANY SUFIT                                                                                       

Jeden z największych polskich deweloperów w standardzie nie tynkuje sufitów w żadnym mieszkaniu. Dlaczego? Bo to znacznie obniża jego koszty… Tynkowanie sufitu jest droższe niż tynkowanie ściany.

Później klienci podczas odbioru są zszokowani, że widzą w swoim mieszkaniu „gołe” belki stropowe, a przedstawiciele dewelopera pozwalają sobie na chamskie żarty, że to takie nowoczesne wykończenie w stylu industrialnym.

W tym przypadku niestety deweloper jest kryty, bo w swoich standardach ma wpisane, że tynkowane są ściany, a kompletnie nic nie wspomina o sufitach!

NIEOTYNKOWANA CZĘŚĆ ŚCIAN

Ostatnio usłyszałam o pewnej inwestycji we Wrocławiu, na której wykonawca wraz z deweloperem zdecydował o tym, że nie będzie tynkował wszystkich ścian. Ustalono, że będą tynkowane tylko ściany murowane, a żelbetowe już nie.

Wiesz do jakich absurdów to doprowadziło?

W konstrukcjach czasami jest tak, że ze względów bezpieczeństwa część ścian musi być bardziej nośna i wtedy jest wykonywana z żelbetu, a część może być murowana, ale nie jest tak, że jest to podzielone jakoś pomieszczeniami. Liczy się stabilność całego budynku.

W tej inwestycji doprowadziło to do tego, że np. połowa ściany w kuchni, czy w którymś pokoju jest murowana, a część żelbetowa.

CZYLI

Połowa ściany zostanie otynkowana, a połowa NIE!! Czy widzisz absurdalność tej sytuacji? Wchodzisz do domu, a tam na części piękny tynk, a na części surowy, szorstki beton… Industrializm jak nic!

Mam nadzieję, że klienci nie puszczą im tego płazem.

TYNKI BARDZO NISKIEJ JAKOŚCI

Tynki wewnętrzne mają swoje kategorie. Kategoria IV jest najlepsza i oznacza, że tynk będzie wygładzony i dobry jakościowo, natomiast tynk kategorii I lub 0 jest najgorszy.

Standardowo w inwestycjach deweloperskich wykonywane są tynki kategorii III. Jeżeli w Twoim mieszkaniu są planowane tynki niższej kategorii tzn., że deweloper chce uchronić się przed Twoimi obiekcjami, że na ścianach są góry i doliny, bo te tynki należą właśnie do takich stosunkowo nierównych. Dlatego zwróć na to uwagę.

BRAK PARAPETÓW

W wielu inwestycjach deweloperskich parapety nie są w ogóle obsadzane, co może być dla Ciebie plusem lub minusem. Jeżeli chcesz mieć parapety np. kamienne o wysokiej jakości, to może lepiej, żeby na początku ich nie było, bo deweloper na pewno nie będzie inwestował pieniędzy w dobry materiał, a Ty miałabyś tylko problem z usunięciem tego co on zamontował.

NIEROZPROWADZONE INSTALACJE

Zdarza się to najczęściej w domkach szeregowych lub w bliźniakach, w blokach raczej nie.

Polega to na tym, że do mieszkania wprowadzone są instalacje sanitarne i elektryczne, ale tylko w jedno miejsce, a dalej trzeba już rozprowadzić na własną rękę. Co wiąże się z rozkuwaniem ścian, posadzek itd.

Nie sądzę, że ktoś chciałby rozpruwać nowe, dopiero co odebrane mieszkanie, więc warto dowiedzieć się wcześniej, czy instalacje będą rozprowadzone.

DRZWI, KTÓRE NIE SĄ ANTYWŁAMANIOWE

Nie wiem jak Ty, ale ja lubię się czuć w moim domu bezpiecznie, dlatego ten aspekt jest dla mnie ważny. Wiadomo, że dobrej jakości drzwi antywłamaniowe są droższe, a deweloperzy nie lubią przepłacać. Ale sprawdź i negocjuj. Nic nie tracisz, a możesz zyskać.

BRAK OGRODZENIA

Moi znajomi kupili mieszkanie z dostępem do ogródka, ale deweloper nie wykonał im ogrodzenia. Musieli wykonać je na własną rękę. Dlatego byli bardzo zdziwieni, gdy okazało się, że my mieliśmy je w standardzie. Jakby nie było, parę tysięcy zostało w kieszeni.

ŚCIANY DZIAŁOWE Z G-K

Ściany działowe z płyt gipsowo-kartonowych to moim zdaniem przekleństwo współczesnego budownictwa mieszkaniowego. Nie wygłuszają pomieszczeń, mają ograniczoną nośność, nie da się na nich praktycznie nic powiesić, ale… są tanie i szybko się je wykonuje. Co oczywiście bardzo deweloperom pasuje.

Jeżeli chcesz komfortowo mieszkać, nie gódź się na takie rozwiązanie.

CO MUSISZ ZROBIĆ?

PRZECZYTAJ DOKŁADNIE UMOWĘ

Porównaj standardy deweloperskie i oblicz koszty wykończenia jakie będziesz musiała ponieść (im więcej zrobi deweloper tym lepiej dla Ciebie). W jednej inwestycji możesz mieć zaproponowane same najtańsze rzeczy, a w innej wykończenie może być z górnej półki. Wszystko zależy od podejścia dewelopera do danej inwestycji, jej lokalizacji i prestiżu.

Dlatego nie zaniedbuj tego etapu, bo może zaoszczędzić Ci wielu kłopotów i zbędnych wydatków podczas wykończenia mieszkania.

POPROŚ O SZCZEGÓŁOWY SPIS MATERIAŁÓW

Jeżeli chcesz rzetelnie podejść do tematu, o którym pisałam wyżej, to koniecznie poproś o szczegółowy spis materiałów. Dla dewelopera to nie powinien być żaden problem, bo projekt na pewno został już wykonany, a materiały w projekcie zawsze są określone.

Nie sugeruj się poprzednimi etapami tej samej inwestycji, bo na kolejnych etapach deweloper mógł zmienić standardy (sama spotkałam się z tym przy wycenie kolejnego etapu jednej z inwestycji w Poznaniu – ze względu na rosnące koszty deweloper zdecydował się zrezygnować z jakości licząc, że klienci tego nie zauważą).

ZASTANÓW SIĘ W JAKIM STANDARDZIE I STYLU CHCESZ MIESZKAĆ

Obecnie na wykończenie mieszkania w standardzie deweloperskim trzeba przeznaczyć min. 1000 zł/m2.

Górna granica kosztów w zasadzie nie istnieje. Wszystko zależy od standardu i stylu w jakim chcesz mieszkać.

Wiadomo, że styl glamour jest najdroższy, a już tak modny ostatnio styl skandynawski możesz uzyskać kupując meble w sieciówkach, chociażby w Ikea. Dlatego wszystko tutaj zależy od Ciebie.

 

Standard deweloperski jest czymś bardzo „płynnym” i niejednoznacznym. Dlatego mam nadzieję, że po lekturze tego tekstu jesteś bardziej świadoma tego, na co trzeba zwrócić uwagę i jakie pułapki, mogą na Ciebie czekać.

Ale Ty teraz już wiesz jak się przed nimi bronić, prawda?

 

Jeśli spodobał Ci się ten artykuł i chcesz otrzymać więcej wskazówek lub inspiracji, to zapraszam Cię do śledzenia mnie na Facebook lub na Instagramie.


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *