Zakup mieszkania z inwestycji deweloperskiej to dosyć złożony proces, trzeba uważać na wiele rzeczy i sprawdzić kilka ważnych aspektów. Dlatego postanowiłam przygotować dla Ciebie mini-przewodnik jak wygląda kupno mieszkania od dewelopera.

1. OKREŚL SWOJĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ

Od tego musisz zacząć, żeby wiedzieć na jakie mieszkanie możesz sobie pozwolić. Na zdolność kredytową ma wpływ wiele czynników, dlatego ciężko będzie Ci ją określić bez pomocy specjalisty, a kalkulatory internetowe dają pewny pogląd, ale nie jest to wiążąca informacja. Najlepiej udać się do doradcy kredytowego, który taką usługę wykonuje bezpłatnie. A jeżeli niedługo w Twojej okolicy będą odbywać się targi mieszkań, to tam też zawsze są doradcy, którzy sprawdzą Twoją zdolność kredytową, a przy okazji zobaczysz jakie inwestycje są w trakcie sprzedaży i co proponują deweloperzy.

2. POSZUKIWANIA

Kiedy już wiesz jaką kwotę maksymalnie możesz przeznaczyć na mieszkanie, to zacznij poszukiwania idealnego dla Ciebie gniazdka.

Możesz poszukać ofert przez internet np. na stronach https://www.otodom.pl/, https://www.nieruchomosci-online.pl/ , czy innych. Wybrać się na wspomniane wyżej targi mieszkań i domów, które odbywają się kilka razy w roku lub popytać znajomych, którzy niedawno przeszukiwali oferty, bo może widzieli coś co może Cię zainteresować.

3. SPRAWDŹ WYBRANE INWESTYCJE

POD WZGLĘDEM TECHNICZNYM

Nie wiem czy wiesz, ale już na etapie poszukiwania mieszkania możesz je sprawdzić pod względem technicznym, nawet jeśli nie jest jeszcze fizycznie wybudowane.

W tym celu trzeba pozyskać od dewelopera projekt oraz prospekt informacyjny i jeżeli znasz się na budownictwie, to z pewnością z tymi dokumentami będziesz w stanie wszystko sprawdzić, a jeżeli nie, to należy udać się do specjalisty, który taką analizę techniczną może dla Ciebie wykonać.

Na czym taka analiza polega?

Już na podstawie wykonanego projektu można zweryfikować, czy mieszkanie nie odbiega od norm i przepisów (bo musisz wiedzieć, że niestety nie wszystkie sprzedawane mieszkania te normy spełniają).

Należy sprawdzić :

  • Układ konstrukcyjny, czyli poprawność zaprojektowanych warstw ścian, stropu, dachu, posadzek,
  • Izolacyjność cieplną, która ma bardzo duży wpływ na komfort mieszkania i docelowo wysokość rachunków,
  • Izolacyjność akustyczną, która odpowiada za to czy słyszysz lub nie sąsiadów zza ściany, z góry, z dołu oraz czy słyszysz hałasy z zewnątrz,
  • Rozwiązania materiałowe, czyli czy zgodnie z normami i sztuką budowlaną zostały przyjęte okna, drzwi, tynki, posadzki,
  • Jakość dobranych materiałów, bo jak wiemy materiałów na rynku jest mnóstwo, mają różne właściwości i …ceny, a wiadomo, że budownictwem często kieruje oszczędność, dlatego warto sprawdzić, czy w Twoim mieszkaniu nie są zastosowane po prostu najgorsze buble.

Jeśli chcesz mieć pełną świadomość na co się decydujesz i chcesz kupić mieszkanie bez niespodzianek, to możesz zobaczyć tutaj jak taka analiza wygląda i co mówią osoby, które już z niej skorzystały.

POD WZGLĘDEM PRAWNYM

Jeszcze przed decyzją o kupnie poproś dewelopera o wzór umowy i skonsultuj ją z prawnikiem, który  na takich umowach się zna.

Ważne jest, żeby zawarte było w niej wszystko co deweloper Wam obiecał i to, żeby w umowie nie było zapisów, które mogą odbić Ci się czkawką w przyszłości.

Przy tak ważnej transakcji musisz mieć na wszystko dokumenty, bo później, jeżeli coś było załatwiane „na gębę” to zostaniesz tylko z obiecankami. Tak niestety jest i nie trudno znaleźć przykłady osób, które zostały oszukane.

DOWIEDZ SIĘ JAKI JEST „STAN DEWELOPERSKI”

Każdy deweloper ma inny standard, w którym wykonuje swoje inwestycje. Dlatego najlepiej już na początku dowiedzieć się jaki on jest, bo coś co u jednego dewelopera może być oczywistością, u innego może być dodatkowo płatne, np. czy mieszkanie będzie otynkowane, pomalowane, czy będą parapety, czy będą grzejniki, z jakiego materiału będą ścianki działowe, ile będzie punktów elektrycznych i sanitarnych itd. Jest tego tyle, że chyba napiszę o tym osobny artykuł.

4. SPRAWDŹ DEWELOPERA

To bardzo ważna kwestia, bo w końcu musisz wiedzieć, czy kupujesz mieszkanie od uczciwej firmy, czy od takiej, która chce po prostu wyciągnąć pieniądze.

I tutaj przyjdzie Ci z pomocą taki dokument jak prospekt informacyjny. Znajdziesz w nim takie informacje jak :

  • Doświadczenie dewelopera – w prospekcie muszą być wymienione jego zrealizowane inwestycje,
  • Postępowanie egzekucyjne – czy jest prowadzone wobec dewelopera,
  • Czy inwestycja posiada wszystkie niezbędne zezwolenia,
  • Kto finansuje budowę (deweloper ze środków własnych, czy bank) i jak są zabezpieczone interesy kupujących,
  • Jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona kredytem,
  • Jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia praw własności na kupujących.
  • Plan zagospodarowania sąsiednich działek,
  • Czy w promieniu 1km są planowane inwestycje typu drogi, oczyszczalnie ścieków, itp.

5. OBEJRZYJ INNE INWESTYCJE TEGO DEWELOPERA I POROZMAWIAJ Z MIESZKAŃCAMI

Z prospektu informacyjnego już wiesz jakie inwestycje zrealizował deweloper, więc możesz się tam udać i porozmawiać z mieszkańcami jak przebiegała współpraca, czy są zadowoleni ze swoich mieszkań, czy sprawy formalne były załatwiane sprawnie. Ludzie są naprawdę pomocni i odpowiedzą na Twoje pytania. Wiem o tym z własnego doświadczenia.

Zastanawialiśmy się z mężem kiedyś nad kupnem segmentu w szeregowcu i po spotkaniu z przedstawicielką dewelopera zostaliśmy na osiedlu, żeby się rozejrzeć. Postanowiliśmy zapukać do ludzi, którzy już tam mieszkali i dowiedzieliśmy się kilku ciekawostek. Np. tego, że ogrzewanie w okresie zimowym wynosi ich ok. 2000zł/mies. !!!! Poza tym to mieszkanie miało jeszcze kilka aspektów technicznych, które dla mnie były nie do przyjęcia, więc nie zdecydowaliśmy się na nie pomimo, że było 30m2 większe niż to które mamy obecnie, a było tylko 20 tys. droższe.

Ktoś mógłby powiedzieć „ale deal życia zrobiliście”, a ja jestem teraz z perspektywy czasu jeszcze bardziej zadowolona, że nie zrobiliśmy wtopy i nie kupiliśmy tamtego mieszkania.

6. NEGOCJACJE

Bardzo chcę zasiać w Tobie świadomość, że cena, którą podaje Ci deweloper absolutnie nie jest ostateczna, ale żeby móc z nim poważnie dyskutować, a nie głupio się wykłócać, to musisz się bardzo dobrze przygotować.

Porównaj inwestycję, która Ci się podoba z innymi i znajdź różnice, które przemawiają na korzyść tamtych inwestycji (one nie muszą być dla Ciebie kluczowe, ale pokaż deweloperowi gdzie „ma minusa”). Bo np. duża odległość od komunikacji miejskiej może Cię w ogóle nie obchodzić, bo i tak wszędzie jeździsz samochodem, a dla innych może to być kluczowa rzecz.

Znajdź w projekcie niedociągnięcia techniczne, które dla Ciebie nie skreślają tego mieszkania, ale pokażesz deweloperowi, że jesteś świadomym kupującym i że powinien traktować Cię poważnie.

Porównaj standardy deweloperskie z różnych inwestycji i zaznacz co w tych innych jest lepszego lub jakie dodatkowe rzeczy możesz tam uzyskać, których tutaj nie ma.

Co możesz wynegocjować?

Nie zawsze uda Ci się wynegocjować niższą cenę mieszkania, bo różni deweloperzy mają różną politykę, ale możesz uzyskać rzeczy, które są warte nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Np.

  • darmowe miejsce w garażu,
  • darmowe miejsce postojowe na parkingu zewnętrznym,
  • komórka lokatorska,
  • bezkosztowe wykonanie zmian lokatorskich,
  • wymiana drzwi na lepsze jakościowo,
  • pokrycie czynszu na pewien okres czasu,
  • wykonanie tarasu,
  • wykonanie ogrodzenia,
  • pokrycie kosztów notarialnych.

Wszystko jest uzależnione od tego jak elastyczny będzie deweloper i jak dobrze przygotujesz się do tych negocjacji.

7. UMOWA REZERWACYJNA

Kiedy wszystko macie już dogadanie, podpisujecie umowę rezerwacyjną (przedwstępną). Ta umowa nie jest obowiązkowa, ale polecam Ci ją podpisać, ponieważ wtedy mieszkanie już na pewno będzie na Ciebie czekać i nikt Cię nie ubiegnie w jego kupnie.

Poza tym zyskujesz dodatkowy czas na sprawdzenie rzeczy, których do tej pory nie zdążyłeś sprawdzić (chociaż zalecam sprawdzić wszystko przed podpisaniem umowy).

Taka umowa jest dla Ciebie zabezpieczeniem, dlatego zadbaj, żeby jej treść zawierała wszystko co ustaliliście z deweloperem i nie zawierała przepisów niedozwolonych.

Informacje, które powinny być zawarte w umowie przedwstępnej :

  • Cena nieruchomości i jej lokalizacja,
  • Wysokość zadatku i termin jego wpłaty,
  • Terminy wpłaty kolejnych transz,
  • Termin ukończenia budowy i przekazania mieszkania,
  • Jakie będą skutki, gdy termin zakończenia inwestycji się opóźni,
  • Warunki rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem – pamiętaj, że jeżeli w mieszkaniu coś zostanie wykonane niezgodnie z projektem i z przepisami budowlanymi lub powierzchnia będzie za mała, to masz prawo walczyć o swoje i rościć o zwrot części kosztów lub o naprawę usterek.
  • Konsekwencje wycofania się z tej umowy – częstą konsekwencją jest to, że zadatek nie zostaje zwrócony.

8. ZAŁATWIANIE KREDYTU

Nie jestem specjalistką od kredytów, dlatego nie będę się tutaj rozpisywać i wymądrzać. Mogę tylko napisać z własnego doświadczenia, że my skorzystaliśmy z pomocy doradcy kredytowego i było nam to bardzo na rękę, bo większość formalności została załatwiona za nas, a w dodatku cała usługa była bezpłatna.

Natomiast bardzo ważne jest, żebyś orientowała się chociaż trochę w sprawach kredytowych, żebyś wiedziała jakie warunki można uzyskać. To będzie dla Ciebie bardzo pomocne, gdy dostaniesz od takiego doradcy propozycje kredytów, bo wtedy od razu odrzucisz te, które będą nieakceptowalne.

9. WPŁATA ZADATKU

Wpłacasz zadatek, na który umówiliście się z deweloperem. Kwoty są naprawdę bardzo różne. My wpłacaliśmy ok. 2000 zł, a moi klienci, z którymi niedawno współpracowałam musieli wpłacić 30 000 zł.

Zadatek jest zazwyczaj traktowany jako część wpłaty na poczet nieruchomości.

10. NADZÓR BUDOWY

Wiem, że nie każdy ma czas i ochotę na doglądanie budowy. Nie każdy też ma taką możliwość, bo po prostu wykonawca nie chce wpuszczać na teren budowy.

U mnie było tak, że ja na budowie byłam raz w tygodniu. Wszystko sprawdzałam, mierzyłam, zgłaszałam usterki na bieżąco, przez co łatwiej było je usunąć, np. źle ulokowana ścianka działowa, czy gniazdko. Na początku oczywiście patrzyli na mnie złowrogo, no bo jak to jest, że „baba im się po budowie panoszy”, a później już się przyzwyczaili i sami pytali, czy wszystko ok i czy mam jakieś uwagi.

11. ODBIÓR MIESZKANIA

Jestem mgr inż. budownictwa. Mam duże doświadczenie w branży. A przy odbiorze mieszkania skorzystałam z pomocy fachowca od odbiorów. Dlaczego? Czy byłam niepewna swoich umiejętności? Absolutnie nie! Ale byłam bardzo niepewna swoich emocji…

Mieszkanie, które kupiliśmy jest naszym pierwszym, więc jego odbiór był dla mnie bardzo emocjonującym momentem i zdawałam sobie sprawę, że moje szczęście może mi przyćmić pewne niedociągnięcia.

Umówiliśmy się z Panem, który na rynku wrocławskim jest postrachem deweloperów i zrobił u nas taką robotę, że wcale nie żałuję wydania 400zł, a wręcz jestem przeszczęśliwa, że zdecydowaliśmy się na jego usługi. Znalazł u nas kilkanaście drobnych usterek, które nie były poważne i ja tak naprawdę wcale się nimi nie przejęłam, ale mieliśmy w ręku dokument, który pokazał deweloperowi, że nie wszystko jest tak jak trzeba i wynegocjowaliśmy kolejne rzeczy, które dla nas były znacznym obniżeniem kosztów remontu.

Więcej o odbiorze mieszkania z fachowcem pisałam tutaj.

12. PODPISANIE UMOWY OSTATECZNEJ

Ostatnim krokiem jest podpisanie umowy ostatecznej. Spotykasz się z deweloperem u notariusza. Cała umowa zostanie odczytana, więc możesz ostateczną treść sprawdzić z wzorem, który otrzymałaś i to jest ostatni czas na ewentualne zadawanie pytań i poprawianie niezgodności.

Po tym jesteś już szczęśliwym właścicielem mieszkania!

 

Jeśli spodobał Ci się ten tekst i chcesz otrzymać więcej porad lub inspiracji, to zapraszam Cię do śledzenia mnie na Facebook lub na Instagramie.

Do zobaczenia!


Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *